2.地方政府让房地产变成了“洪水猛兽”

　　房地产价格一路高歌，不得不说是政府之过。1994年分税制改革，国地税分开，中央财政享有税收的大头，地方财政分得小头。比如中国的两个大税种，企业所得税国税占六成，地方占四成，增值税国税享75%，地税分得25%。上收地方财权，中央政府再通过转移支付支援地方财政。如前几年炒的非常热的“驻京办”，都是地方政府为了向中央伸手要钱设立的。

　　但是，分税制改革也给地方政府留下一个空子，就是房地产相关的税收全部归地方财政享有。加上政府对土地市场的垄断，土地、房地产天然成为了地方政府的“钱袋子”。只有将土地价格抬高，将房地产行业做大，甚至当成经济支柱来发展，才能使得地方财政“真正”充实。

　　在过去以经济建设为纲，GPD为政绩考核的机制下。各地方政府都摇身一变成了资本运作高手，纷纷成立地方融资平台，加大杠杆发展经济。运用国家信誉背书，维持刚性兑付的扭曲机制，使得中国金融市场定价机制错乱，乱象横生。

　　支撑地方融资平台背后的资产仍然是土地，地方债务的偿还，也主要靠土地变现收入来实现。地方政府有相当强的动机，维持土地市场的繁荣。而土地市场的繁荣，是高房价的源头。

　　政府是高房价、高地价的最大受益者，所以房地产调控都不会触及核心，比如给土地市场降温，或者打破政府在土地一级市场的垄断。只要存在强行征地行为，土地制度改革就是一句空话。

　　任某强是房地产市场的死多头，其底气真正来源，笔者觉得，并不是其对房地产市场的精准分析，而是基于政府不会对房地产市场“撒手不管”。

　　看空楼市的几个理由

　　1.机会成本提高“囤房”现象不可持续

　　首先，是基于房产市场基本饱和的判断。刚性需求确实存在，但空置率也不低，只需要去看看阳台晒没晒衣服，晚上开不开灯，就基本能判断是不是空置。80后那波人口高峰也到买房的年纪了，再往后，刚需只会越来越小。

　　笔者认为，市场上的“囤房”现象不可持续。并不是认为不动产登记制度推行，或者开征住房房产税，以增加房产持有者的成本。相关部门办事效率极低，原因大家都懂。

　　为什么市场上“囤房”现象不可持续？因为机会成本太高了，房价只要涨慢了、或者涨幅小了，房产投资报酬率可能还不能覆盖借款利息。如果投资报酬率不能覆盖利息，你还会“囤房”吗？如果你还继续“囤房”，那说明你极有可能是腐败分子！

　　2.中美资本循环发生变化，未来有可能逆转

　　金融危机一役，美国人民消费观念发生了变化，无论是政府还是居民都在去杠杆，奥巴马政府的“制造业复兴计划”使得很多美国制造业回归，更会减少从中国进口；欧洲2010年也陷入债务危机泥潭，至今仍在喘息。中国两个重要的出口市场发生了些变化，对中国外贸的影响就是，经济学家常挂在嘴边的外需不振，外贸顺差会收窄。在当前的货币发行机制下，支撑流动性泛滥的长期因素发生了变化。

　　怎么解释金融危机以来的流动性泛滥现象，那是因为，美联储3次量化宽松政策，热钱都涌入了新兴市场国家，尤其是中国。即便是严格的资本管制，也挡不住热钱的进攻，虚假贸易、地下钱庄等都是渠道。

　　美联储已经在酝酿QE退出，每逢QE退出的消息，新兴市场国家汇率暴跌，包括此轮人民币贬值。美联储如今还只是缩减QE规模，还未真正退出，可以想象QE退去之时，资本外逃引发的灾难。届时，要么流动性被抽干，要么外汇储备在保汇率时消耗殆尽。楼市还能挺得住？

　　3.利率市场化，资金成本在上升

　　在利率管制之时，中国利率市场化其实已经悄悄展开。信托产品、理财产品横行、银行资产出表屡禁不止之时，贷款利率其实已经实现市场化了，官方不过是在2013年正式承认了这个事实。笔者认为，前两年银行理财产品的收益率能代表存款市场利率，中国的大妈们都去买理财了；如今，经过“余额宝们”的洗礼，很少有人愿意将资金存放银行活期了。银行息差的收窄，逼迫银行市场化经营，高风险行业要想获得资金，只能承受高额贷款利率。

　　金融监管者不断的出台文件，堵住银行资产出表的漏洞。包括之前的8号文，最近的127号文，限制了银行向高风险行业放贷能力。进一步提升了房地产企业的融资成本，开发商的压力越来越大，降价是不得已为之。

　　4.政府并非万能，救市能力有限

　　笔者分析过，政府是房价上涨的最大受益者。房价下跌政府比开发商还着急，这绝非炒作。

　　这轮房价下跌以来，笔者曾关注过政府“救市”措施。包括房地产上市公司再融资开闸，允许其资本市场融资；部分城市限购政策松绑；还有些城市给公积金贷款政策松绑。这些其实根本就算不上“救市”措施，只能称之为将前任政府扭曲的调控政策还原。

　　新一届政府提出的“城镇化”算不算救市措施？笔者敬告各位，城镇化是经济发展的结果，不是因，不要混淆了因果。人为的城镇化，是拔苗助长，违反经济规律。人还没到，房子已经造好了，多么可笑的逻辑。当前鼓吹的新型城镇化，是以人为本的，以人为本的城镇化就是花钱的城镇化，钱从哪来？农民进城，就业何处去？如果只是把农民忽悠进城，消化三四线城市过剩的房产，这样不能叫做城镇化。

　　政府现在背负了太多债务，无法也不能再来一次“四万亿”。据审计署公布，截止至2013年6月底，全国各级政府负有偿还责任的债务20.70万亿元人民币。考虑或有债务后，全国各级政府债务约30.28万亿元。2013年6月之后，政府债务规模丝毫没有减少的迹象。

　　政府并不是万能的，尤其是在经济规律面前。过度的迷信政府，除了能给自己找一些心理安慰，别无它用。同时，政府越是在“救市”问题上有动作，只会暴露其恐慌，这会让房产持有者更加没有信心。

　　经济现象就像弹簧，扭曲的越厉害，回归的也越强烈。中国的楼市已经扭曲了10年，难道真的就没有回归理性的一天？理性的你，在房价下跌之时，切勿当了楼市的接盘侠。